Plus-value immobilière : tenants et aboutissants de la réforme

La réforme des plus-values immobilières est entrée en vigueur ce mercredi 1er février, alourdissant considérablement la fiscalité pour les vendeurs. Le Blog de l’Immobilier sur l’Ile de Ré revient sur cet impôt qui aura fait couler beaucoup d’encre …La plus-value réalisée lors de la revente d’une résidence non principale est désormais imposable pendant 30 ans, au lieu de 15. L’abattement reste effectif à partir de la cinquième année de détention du bien mais alors qu’il était de 10% par an, il devient aujourd’hui progressif. Entre la sixième et la seizième année de détention, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 2% par an, puis de 4 % par an à partir de la dix-septième année, et enfin de 8 % chaque année au-delà de vingt-quatre ans. Ce qui conduit donc à une exonération totale au bout de 30 ans.

La réforme sur la taxation des plus-values immobilières prévoit néanmoins, dans sa dernière mouture, plusieurs cas d’exonération.

1. Première vente d’une résidence secondaire

Ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire, à condition :

  • qu’il s’agisse d’une première vente de résidence secondaire à compter du 1er février 2012
  • que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente
  • que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’achat d’une résidence principale et ce, dans un délai de 24 mois. L’exonération s’applique uniquement à la partir du prix remployée

2.
Vente de l’ancienne résidence de personnes âgées et adultes handicapés logés dans des établissements spécialisés
La réforme prévoit également une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières pour les cessions de logements qui ont constitué la résidence principale du vendeur, mais qui n’ont pas été occupés depuis que ce dernier est entré dans un établissement spécialisé.
Sont concernés les vendeurs qui remplissent les conditions de ressources suivantes :
  • leur revenu fiscal de référence doit être inférieur à 23 572 € pour la première part du quotient familial et 5507€ par demi part supplémentaire
  • ils ne doivent pas être imposables à l’ISF au titre de l’avant dernière année précédent celle de la vente.
A noter que la vente doit intervenir dans les deux ans de l’entrée du vendeur dans l’établissement spécialisé.Enfin, cette exonération ne s’appliquera qu’aux cessions intervenues depuis le 31 décembre 2011 (date de signature de l’acte authentique de vente).

3. Prix de vente inférieur à 15.000€

La transaction des biens de faible valeur restent exemptées de taxe sur la plus-value.

4. Cession d’un droit de surélévation

La Loi de Finances institue également une exonération temporaire pour les particuliers qui vendent un droit de surélévation, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, en vue de la construction de locaux d’habitation.

Cette exonération suppose donc que l’acquéreur (personne physique ou morale) s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

Par ailleurs, la vente de terrains constructibles échappent à l’alourdissement de l’imposition sur les plus-values, si la promesse de vente a été signée avant le 25 août 2011 et l’acte authentique avant le 31 décembre 2012. Pour ces opérations, c’est l’ancien régime qui prévaut.

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