Plus-values immobilières : une fiscalité finalement allégée

Le gouvernement a annoncé l’application d’un abattement supplémentaire de 20% sur les plus-values réalisées lors des ventes de maisons et appartements hors résidences principales en 2013. Une mesure qui devrait donner les sourires aux vendeurs et agences immobilières sur l’île de Ré.

Le projet de budget 2013 dévoilé ce vendredi en Conseil des Ministres prévoit un large remaniement de la fiscalité immobilière. Parmi les principales réformes, on note l’application d’un abattement fiscal exceptionnel de 20 % accordé sur les ventes immobilières hors résidences principales en 2013. Cette mesure temporaire serait maintenue durant un an. L’objectif ? Fluidifier le marché et stimuler les transactions.

Cette mesure ne sera pas applicable aux prélèvements sociaux dont le taux a été fixé à 15,5% en juillet dernier.

Le Ministère de l’Économie et des Finances attend de cette mesure un gain de 280 millions d’euros, via l’augmentation des transactions et donc des cotisations sociales.

Source : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/plus-values-immobilieres-ce-qui-va-changer-en-2013-758591

La fiscalité sur les plus-values immobilières s’alourdit …

Les députés ont voté vendredi dernier l’amendement au projet de loi de finances rectificatives qui prévoit un alourdissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières.

Cet amendement prévoit, pour les ventes de biens immobiliers (hors résidences principales), une surtaxe de :

  • 2% pour les plus-values supérieures à 50.000€
  • 3% pour les plus-values supérieures à 100.000€
  • 5% pour les plus-values supérieures à 150.000€
  • 6% pour les plus-values supérieures à 250.000€

Concrètement cet amendement fixe le montant total d’imposition à 40,5 % pour les plus-values de 250.000€, tandis que les plus-values inférieures à 50.000 euros resteraient taxées à hauteur de 34,5%.

Cette mesure qui doit encore être examinée par le Sénat, entrerait en vigueur dès le 1er janvier 2013.

Cette taxe s’ajouterait à la taxe actuellement en vigueur de 34,5% (19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux) pour toutes les plus-values, quel que soit leur montant. Ce calcul fait abstraction de l’abattement exceptionnel de 20% qui doit également être voté dans le cadre du Budget pour 2013, ainsi que des abattements annuels qui prévoient l’exonération totale après 30 ans de détention. Ceux-ci sont de 2% par an entre la 6ème et la 17ème année de détention, de 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, de 8% par an entre la 25ème et la 30ème année.

Plus-values immobilières : les nouvelles règles d’imposition

Après avoir découragé les propriétaires de biens immobiliers de céder leur bien par une réforme complexe et pénalisante, le gouvernement s’apprête à mettre en œuvre une nouvelle réforme qui, sans être plus lisible, s’avérerait plus avantageuse.

Première information essentielle : les résidences principales restent exonérées de l’impôt sur les plus-values.

Pour les autres immeubles (résidences secondaires, terrains à bâtir, immeubles de rapport…) les nouvelles règles s’appliqueraient aux cessions de biens intervenant à compter du 1er septembre 2013. Sans base légale officielle pour l’instant (ces règles devraient être consignées dans la prochaine Loi de Finances), la réforme est néanmoins applicable, l’administration l’ayant intégrée dans sa documentation officielle qui lui est opposable.

Une distinction est à établir selon la nature du bien cédé …

Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir

Ces biens se voient appliquer le régime qui existait jusqu’à aujourd’hui pour l’ensemble des plus-values immobilières. La plus-value taxable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Ce montant est ensuite réduit d’un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien (cf. tableau ci-après).
En clair, l’exonération totale est acquise au bout de 30 ans de détention. Une personne détenant un terrain depuis 15 ans bénéficie d’un abattement de 20% seulement. L’impôt sur la plus-value s’élève ensuite à 19% auxquels il faut ajouter 15,5% de contributions sociales soit au total 34,5%.

 

Attention, cet abattement pour durée de détention devrait être supprimé à compter de 2014

Plus-values immobilières sur les immeubles bâtis

Pour les immeubles bâtis, deux nouveautés sont à signaler :

Tout d’abord, le calcul de la plus-value imposable est désormais différent :

  • pour le calcul de l’impôt sur le revenu : l’exonération totale est acquise au bout de 22 ans contre 30 précédemment.  Le taux d’imposition de la plus-value nette reste quant à lui de 19%
  • pour le calcul des contributions sociales : l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 30 ans mais selon un rythme différent (moins avantageux) que celui qui existait dans le régime précédent. Le taux d’imposition aux contributions sociales de la plus-value nette reste de 15,5%.

Le tableau ci-après présente le taux d’abattement applicable selon la durée de détention.

Par ailleurs, les propriétaires de locaux d’habitation pourront bénéficier, à compter du 1er septembre 2013 et jusqu’au 31 août 2014 d’un abattement exceptionnel de 25% qui vient s’ajouter à l’abattement pour durée de détention.

 

 

Attention, la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 € existe toujours !
Une taxe spécifique est applicable depuis le 1er janvier 2013 aux plus-values sur ventes d’immeubles (sauf les terrains à bâtir qui en sont exonérés), lorsque la plus-value nette imposable (c’est-à-dire après l’abattement applicable pour l’impôt sur le revenu, évoqué ci-avant) est supérieure à 50.000 €. Le montant de cette taxe progresse de 2 à 6% par tranches de 50.000 € de plus-value supplémentaires (il est également prévu un mécanisme de lissage des effets de seuil).

Pour bien comprendre : un exemple récapitulatif …

Une personne est propriétaire d’une résidence secondaire acquise le 1er août 1998.
Elle cède ce bien le 15 septembre 2013, c’est-à-dire 15 années révolues après son acquisition.
Le prix de cession est de 650.000 €.
Le prix de revient est de 400.000 €.
La plus-value brute s’élève donc à 250.000€.

En matière d’impôt sur le revenu, cette personne bénéficie d’un abattement de 60% auquel s’ajoute 25% d’abattement exceptionnel soit une plus-value nette de :
250.000 € – 60% -25% = 75.000€
L’impôt sur le revenu au taux de 19% s’élève à  14.250 €.
En matière de contributions sociales, l’abattement pour durée de détention n’est que de 16,50%, mais le cédant bénéficie là aussi de l’abattement exceptionnel de 25% :
250.000 € – 16,5% – 25% = 156.562 €
Les contributions sociales, au taux de 15,5%, s’élèvent à 24.267 €.

A ces sommes s’ajoute la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000€ (ici 75.000 €) soit dans ce cas 2% de 75.000 € : 1.500€.

Soit une fiscalité globale de 14.250 + 24.267 € + 1.500 = 40.017 €.

Pour mémoire, si cette même personne avait cédé sa maison en 2012, elle n’aurait payé aucun impôt …

Si elle avait cédé avant le 1er septembre 2013, elle aurait dû acquitter un impôt total (impôt sur le revenu et contributions sociales) de 69.000 €.
Enfin, si la cession avait lieu après le 31 août 2014, le propriétaire ne bénéficierait plus de l’abattement complémentaire de 25%. Son imposition totale s’élèverait alors à 47.867 €.

La hausse des droits de mutation

Les droits de mutation applicables en cas d’achat de biens immobiliers augmentent à compter du 1er janvier mars 2014.

La taxe de 5,09 % actuellement en vigueur se compose de trois taux attribués à différents bénéficiaires :

  • 3,80 % pour le département,
  • 1,20 % pour la commune
  • le reste, reversé à l’État, couvre les frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % du droit départemental).

Selon la mesure qui figure dans le projet de loi de finances 2014, les départements ont le droit d’augmenter la part départementale des droits de mutation à titre onéreux de 0,70 point, le droit départemental passant ainsi de 3,80 % à 4,50 % en 2014 et 2015.

Le taux des droits d’enregistrement dus sur les transactions immobilières réglés par l’acheteur est ainsi relevé de 5,09 % à 5,80 %.

Il peut être rappelé que, depuis 2010, sont principalement concernés par cette taxe les achats d’immeubles dits « anciens », c’est-à-dire ceux qui sont vendus plus de cinq ans après leur achèvement.

Les immeubles neufs  (achevés depuis moins de cinq ans)  et les terrains à bâtir peuvent être soumis à la TVA si le vendeur est un assujetti.
Si la TVA  s’applique, les droits de mutation  (les 5,09% évoqués ci-dessus) sont réduits à 0,715% (sauf exceptions assez rares où le vendeur, assujetti à la TVA, opterait pour l’application de la TVA  et  des droits de mutation pour des raisons de récupération de TVA).

Ce taux réduit s’applique aussi si l’acheteur prend l’engagement de construire (cas d’un terrain à bâtir) ou de revendre, dans un certain délai.

Source : Communiqué de presse du 16 juillet 2013, service du Premier Ministre / Revue Fiduciaire

Campagne « Revisitons les prix » d’ORPI : l’heure du bilan

Début janvier, ORPI, premier réseau immobilier en France, lançait une opération « baisse des prix ». Retour sur les premiers résultats de cette campagne inédite.

Un marché tendu

Des taux d’intérêt historiquement bas, des besoins en logements existants, une demande qui s’exprime … Et pourtant, un marché qui avait tendance à s’enliser. C’est face à ce contexte de prudence et d’attentisme, que le leader français de l’immobilier a décidé, en début d’année, de lancer sa campagne « revisitons les prix » avec pour principal objectif de fluidifier le marché.

Une opération nécessaire

Il suffisait d’un petit effort pour faire coïncider l’offre et la demande. Tout le monde s’accordait à dire que la seule solution pour sortir de l’impasse était de baisser les prix. Le réseau ORPI est monté au créneau.

Sur le terrain, la campagne « revisitons les prix » a consisté à rencontrer les vendeurs pour les sensibiliser au contexte. Concrètement, une étude comparative de marché a été réalisée pour chaque vendeur avec un diagnostic personnalisé pour mettre le prix du bien en conformité avec la demande et les exigences du marché. On a noté des baisses jusqu’à 15%.

Des résultats significatifs

L’opération « baisse des prix » a trouvé un écho favorable auprès des vendeurs, conscients de la nécessité de pratiquer le juste prix du marché. Sur les régions testées l’an dernier, on a pu observer une baisse des prix de 3% et une réduction des délais de vente de 17%, qui a généré une augmentation des transactions de 20%.

Quand on sait que 8 vendeurs sur 10 deviennent ensuite acheteurs, il était nécessaire de baisser les prix pour redonner du pouvoir d’achat aux vendeurs ! Avec une précision importante : baisse des prix n’est pas synonyme de moins-value puisqu’on reste au-dessus des prix de 2009 …

Rendez-vous dans votre agence immobilière de l’île de Ré pour en savoir plus sur les baisses de prix pratiquées sur l’île !

La valeur des terrains de l’île de Ré au coeur des préoccupations

Entre l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU) par les communes et la définition du Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) par l’État, le marché immobilier de l’île de Ré connaît actuellement une période d’incertitude, puisque, de ce nouveau zonage dépendra la valeur des terrains.

Le littoral de l’île de Ré, un espace protégé

Les dix communes de l’île de Ré s’attachent, en ce moment, à l’élaboration des plans locaux d’urbanisme (PLU). Ceux-ci visent à réduire les surfaces constructibles et le minimum parcellaire, dans le but d’une maîtrise de l’urbanisation, telle qu’elle est prévue par le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT). A ces PLU sera indexé le Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) par les services de l’État. Le tout déterminera les surfaces constructibles de l’île et, par là même, l’évolution du prix du foncier rétais. Un dispositif au cœur des préoccupations des agents immobiliers, soucieux de fournir une information de qualité à leurs clients. L’enjeu est de taille puisque c’est la valeur des terrains de l’île de Ré qui pourrait être remise en cause !

Et si ce dispositif bouleversait les lois du marché ? Et si la raréfaction des terrains de l’île de Ré entraînait une hausse des prix ? Et si certains propriétaires de terrains soumis à l’ISF voyaient leurs terrains tout à coup dévalués ? Autant de questions partagées par les professionnels de l’immobilier et restées jusque là sans réponse.

Dans cette période de flottement, les agences immobilières de l’île de ré se précipitent pour se procurer le certificat d’urbanisme des terrains à vendre et ont tendance à inciter les acheteurs à déposer leur permis de construire au plus vite ! Construire vite, avant qu’il ne soit trop tard … Tel semble être le mot d’ordre qui dicte le marché immobilier de l’île de Ré aujourd’hui.

 

Source : Le Phare de Ré

Urbanisme sur l’Ile de Ré : l’arrêt du projet SCoT

Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) de l’Ile de Ré a été arrêté ce jeudi 15 décembre par les élus de l’île avec 18 voix contre 2. Le blog de l’immobilier sur l’Ile de Ré revient sur ce projet intercommunal, fondamental pour l’Ile de Ré dans les années à venir.
Après des années de travail et de concertations, le SCoT de l’Ile de Ré a finalement été arrêté ce 15 décembre dernier par la Communauté de Communes de l’Ile de Ré. Un schéma qui précise les règles de l’urbanisme de l’Ile de Ré, mais pas seulement.
Le SCoT de l’Ile de Ré prévoit une maîtrise de l’urbanisation avec :
 
  • 80% d’espaces naturels et agricoles
  • 20% d’espaces urbanisés et urbanisables
Mais le Schéma de Cohérence Territoriale s’inscrit également dans une logique de développement de la Vie Permanente sur l’Ile de Ré, avec la création de logements sociaux, de crèches, de salles de sport, d’hébergements pour les personne âgées, d’un golf d’excellence environnementale mais aussi le maintien et le renforcement des commerces de proximité ou encore la mise en œuvre du Label Pays d’Art et d’Histoire.
Plus d’informations sur l’arrêt du SCoT sur le site de la Communauté de Communes de l’Ile de Ré : http://www.cc-iledere.fr/

L’immobilier en 2012 : le point sur les réformes

Les mesures prises par le gouvernement dans le cadre du plan de rigueur impactent lourdement le paysage immobilier de l’Ile de Ré … et d’ailleurs ! Le point sur les principales règlementations.
Suppression du Prêt à taux zéro dans l’ancien
Le prêt à taux zéro plus (PTZ +) est désormais réservé à un premier achat dans le neuf. L’accès au PTZ dépend aussi des revenus des acheteurs. Un plafond d’éligibilité sera fixé par décret.TVA pour la rénovation
Le taux de TVA passe de 5,5 à 7% pour les travaux d’entretien et de rénovation des logements.

Dispositif Scellier
Le dispositif Scellier, qui prévoit une réduction d’impôt pour encourager les particuliers à acheter dans le neuf pour louer, est touché. En 2012, la réduction d’impôts tombe à 13% du montant de l’investissement (contre 22% auparavant dans la limite de 300.000 euros). Le dispositif Scellier est voué à disparaître en 2013.

Taxation sur les plus-values immobilières
Le blog de l’immobilier à l’Ile de Ré vous en a longuement parlé… La réforme sur la taxation des plus-values immobilières a résonné comme une bombe dans le paysage immobilier. A partir du 1er février 2012, les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien (hors résidence principale) seront plus lourdement taxées. Pour résumer, les plus-values seront totalement exonérées à partir de 30 ans de détention.

Pour plus de détails, consultez notre article sur la réforme de la taxation des plus-values immobilières : http://immobilier-ile-de-re.blogspot.com/2011/09/taxation-plus-value-immobiliere.html
Découvrez également un article intéressant sur l’impact de cette réforme sur le marché immobilier de l’île de Ré : http://www.ilere.com/2011/informations/economie/proprietaires-residences-secondaires-iledere-plus-valuesimmobilieres

Taxation sur les micro-surfaces
Les propriétaires de surfaces de moins de 13 m², qui appliquent des loyers abusifs seront bientôt surtaxés. Un décret fixera le montant de loyer à ne pas dépasser : il variera entre 30 et 45 euros le mètre carré selon les zones géographiques.

En fonction de l’écart constaté avec ce niveau référence, les bailleurs devront s’acquitter d’une taxe de 10 à 40% du montant du loyer perçu, qui s’ajoutera à l’imposition classique sur les revenus locatifs.

Avantage fiscal sur les résidences de tourisme
L’avantage fiscal Censi-Bouvard, destiné à encourager les investissements en résidences de tourisme, étudiantes ou dédiées aux séniors (Ephad), tombe en 2012 à 11% du montant de l’investissement (contre 18% actuellement dans la limite de 300.000 euros).

Crédit d’impôt développement durable
Les crédits d’impôts alloués lors de l’installation d’équipements matériels améliorant la performance énergétique des logements sont rabotés de 15%.

Du côté des bonnes nouvelles, on notera :

L’éco prêt à taux zéro
Les propriétaires qui réalisent des travaux d’économie d’énergie et dont les ressources dépassent pas 30.000 euros par an, vont pouvoir cumuler crédit d’impôt et Eco prêt à taux zéro (Eco PTZ).

Le permis de construire
Le seuil de surface pour le dépôt d’un permis de construire, lors d’une construction ou d’un agrandissement, passe de 20 à 40m². En-dessous, une simple déclaration suffit. Cet assouplissement réduit le délai d’instruction à un mois.

L’APL
L’aide au logement est revalorisée d’1%.

Source : Capital.fr

Permis de construire : l’assouplissement

Dans le prolongement des réflexions menées par le gouvernement sur la réforme de l’urbanisme, un décret du 5 décembre 2011 est venu simplifier les formalités à accomplir en vue de la construction d’une extension sur un immeuble existant. Le point sur cet assouplissement du permis de construire.Le décret du 05 décembre 2011 porte de 20 à 40 m² la surface hors œuvre brute (Shob) maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones U des communes couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, soumises à déclaration préalable.

Ainsi, dans les zones U, le dépôt d’une demande de permis de construire pour les extensions n’est désormais obligatoire qu’à partir de 40 m² de Shob.

Cependant, même si l’extension créée a une surface comprise entre 20 et 40 m², si elle a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil fixé par le code de l’urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte (actuellement 170 m²), une demande de permis de construire devra être déposée en mairie.

Source : FNAIM

Primo-accession : un coup de pouce aux jeunes ménages

Nombreux sont les Rétais aux revenus modestes qui décident de quitter l’île pour se loger sur le continent. S’il est difficile de trouver une location à prix modéré, il est quasi impossible de se porter acquéreur d’un bien immobilier sur l’île de Ré. Voici la réponse apportée par les collectivités territoriales sur le sujet : une opération lancée à La Flotte en direction des primo-accédants à la propriété.Les prix pratiqués ne permettaient à aucun de pouvoir acquérir une propriété sur l’île de Ré. Certains étaient même prêts à quitter l’île pour construire sur le continent. Le projet de lotissement Le Clos Bel-Air en ­primo-accession a littéralement changé la donne. Parmi la soixantaine de couples sélectionnés, candidats à la primo-accession dans le futur lotissement Le Clos de Bel-Air, sur la commune de La Flotte, vingt-trois jeunes ménages vont devenir propriétaires grâce à ce dispositif.

Le 17 novembre a lieu la réunion d’information. Sont présents : la mairie, les banques, des architectes et un représentant du CIL (organisme gestionnaire du 1% logement). L’objectif de la réunion est en fait la répartition des lots du terrain retenu pour l’opération et la présentation du projet. Au choix : des T4 et des T5 d’une superficie allant de plus de 90 m2 à 220 m2.

Le changement de la législation sur le prêt à taux zéro et le pass foncier bouscule tout. Il faut, dès lors, aller très vite. Chacun doit boucler son dossier dans les deux semaines qui suivent. Si certains savent constituer des dossiers de prêt pour les banques et rechercher des constructeurs et des architectes, d’autres piétinent un peu. Mais parmi tous les problèmes qu’ils ont pu rencontrer au cours de leurs démarches, ils ont toujours bénéficié du soutien sans faille de la mairie de La Flotte, comme des partenaires impliqués dans cette opération.

S’ils ont la maîtrise d’ouvrage de leur maison, celle-ci devra être conforme aux grandes lignes définies par la municipalité pour ce quartier. D’une part, toiture, tuiles, fenêtres, façade, couleurs des volets… devront être dans l’esprit des maisons de l’île de Ré. D’autre part, tous les primo-accédants de l’île de Ré ont pour obligation de construire au minimum sur la moitié de leur terrain. Enfin, toutes les maisons devront avoir un étage.

Source : Le Phare de Ré du 05 janvier 2011 – article rédigé par Florence Guilhem