Après avoir découragé les propriétaires de biens immobiliers de céder leur bien par une réforme complexe et pénalisante, le gouvernement s’apprête à mettre en œuvre une nouvelle réforme qui, sans être plus lisible, s’avérerait plus avantageuse.
Première information essentielle : les résidences principales restent exonérées de l’impôt sur les plus-values.
Pour les autres immeubles (résidences secondaires, terrains à bâtir, immeubles de rapport…) les nouvelles règles s’appliqueraient aux cessions de biens intervenant à compter du 1er septembre 2013. Sans base légale officielle pour l’instant (ces règles devraient être consignées dans la prochaine Loi de Finances), la réforme est néanmoins applicable, l’administration l’ayant intégrée dans sa documentation officielle qui lui est opposable.
Une distinction est à établir selon la nature du bien cédé …
Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir
Ces biens se voient appliquer le régime qui existait jusqu’à aujourd’hui pour l’ensemble des plus-values immobilières. La plus-value taxable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Ce montant est ensuite réduit d’un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien (cf. tableau ci-après).
En clair, l’exonération totale est acquise au bout de 30 ans de détention. Une personne détenant un terrain depuis 15 ans bénéficie d’un abattement de 20% seulement. L’impôt sur la plus-value s’élève ensuite à 19% auxquels il faut ajouter 15,5% de contributions sociales soit au total 34,5%.
Attention, cet abattement pour durée de détention devrait être supprimé à compter de 2014
Plus-values immobilières sur les immeubles bâtis
Pour les immeubles bâtis, deux nouveautés sont à signaler :
Tout d’abord, le calcul de la plus-value imposable est désormais différent :
- pour le calcul de l’impôt sur le revenu : l’exonération totale est acquise au bout de 22 ans contre 30 précédemment. Le taux d’imposition de la plus-value nette reste quant à lui de 19%
- pour le calcul des contributions sociales : l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 30 ans mais selon un rythme différent (moins avantageux) que celui qui existait dans le régime précédent. Le taux d’imposition aux contributions sociales de la plus-value nette reste de 15,5%.
Le tableau ci-après présente le taux d’abattement applicable selon la durée de détention.
Par ailleurs, les propriétaires de locaux d’habitation pourront bénéficier, à compter du 1er septembre 2013 et jusqu’au 31 août 2014 d’un abattement exceptionnel de 25% qui vient s’ajouter à l’abattement pour durée de détention.
Attention, la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 € existe toujours !
Une taxe spécifique est applicable depuis le 1er janvier 2013 aux plus-values sur ventes d’immeubles (sauf les terrains à bâtir qui en sont exonérés), lorsque la plus-value nette imposable (c’est-à-dire après l’abattement applicable pour l’impôt sur le revenu, évoqué ci-avant) est supérieure à 50.000 €. Le montant de cette taxe progresse de 2 à 6% par tranches de 50.000 € de plus-value supplémentaires (il est également prévu un mécanisme de lissage des effets de seuil).
Pour bien comprendre : un exemple récapitulatif …
Une personne est propriétaire d’une résidence secondaire acquise le 1er août 1998.
Elle cède ce bien le 15 septembre 2013, c’est-à-dire 15 années révolues après son acquisition.
Le prix de cession est de 650.000 €.
Le prix de revient est de 400.000 €.
La plus-value brute s’élève donc à 250.000€.
En matière d’impôt sur le revenu, cette personne bénéficie d’un abattement de 60% auquel s’ajoute 25% d’abattement exceptionnel soit une plus-value nette de :
250.000 € – 60% -25% = 75.000€
L’impôt sur le revenu au taux de 19% s’élève à 14.250 €.
En matière de contributions sociales, l’abattement pour durée de détention n’est que de 16,50%, mais le cédant bénéficie là aussi de l’abattement exceptionnel de 25% :
250.000 € – 16,5% – 25% = 156.562 €
Les contributions sociales, au taux de 15,5%, s’élèvent à 24.267 €.
A ces sommes s’ajoute la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000€ (ici 75.000 €) soit dans ce cas 2% de 75.000 € : 1.500€.
Soit une fiscalité globale de 14.250 + 24.267 € + 1.500 = 40.017 €.
Pour mémoire, si cette même personne avait cédé sa maison en 2012, elle n’aurait payé aucun impôt …
Si elle avait cédé avant le 1er septembre 2013, elle aurait dû acquitter un impôt total (impôt sur le revenu et contributions sociales) de 69.000 €.
Enfin, si la cession avait lieu après le 31 août 2014, le propriétaire ne bénéficierait plus de l’abattement complémentaire de 25%. Son imposition totale s’élèverait alors à 47.867 €.
