Plus-values immobilières : une fiscalité finalement allégée

Le gouvernement a annoncé l’application d’un abattement supplémentaire de 20% sur les plus-values réalisées lors des ventes de maisons et appartements hors résidences principales en 2013. Une mesure qui devrait donner les sourires aux vendeurs et agences immobilières sur l’île de Ré.

Le projet de budget 2013 dévoilé ce vendredi en Conseil des Ministres prévoit un large remaniement de la fiscalité immobilière. Parmi les principales réformes, on note l’application d’un abattement fiscal exceptionnel de 20 % accordé sur les ventes immobilières hors résidences principales en 2013. Cette mesure temporaire serait maintenue durant un an. L’objectif ? Fluidifier le marché et stimuler les transactions.

Cette mesure ne sera pas applicable aux prélèvements sociaux dont le taux a été fixé à 15,5% en juillet dernier.

Le Ministère de l’Économie et des Finances attend de cette mesure un gain de 280 millions d’euros, via l’augmentation des transactions et donc des cotisations sociales.

Source : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/plus-values-immobilieres-ce-qui-va-changer-en-2013-758591

La fiscalité sur les plus-values immobilières s’alourdit …

Les députés ont voté vendredi dernier l’amendement au projet de loi de finances rectificatives qui prévoit un alourdissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières.

Cet amendement prévoit, pour les ventes de biens immobiliers (hors résidences principales), une surtaxe de :

  • 2% pour les plus-values supérieures à 50.000€
  • 3% pour les plus-values supérieures à 100.000€
  • 5% pour les plus-values supérieures à 150.000€
  • 6% pour les plus-values supérieures à 250.000€

Concrètement cet amendement fixe le montant total d’imposition à 40,5 % pour les plus-values de 250.000€, tandis que les plus-values inférieures à 50.000 euros resteraient taxées à hauteur de 34,5%.

Cette mesure qui doit encore être examinée par le Sénat, entrerait en vigueur dès le 1er janvier 2013.

Cette taxe s’ajouterait à la taxe actuellement en vigueur de 34,5% (19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux) pour toutes les plus-values, quel que soit leur montant. Ce calcul fait abstraction de l’abattement exceptionnel de 20% qui doit également être voté dans le cadre du Budget pour 2013, ainsi que des abattements annuels qui prévoient l’exonération totale après 30 ans de détention. Ceux-ci sont de 2% par an entre la 6ème et la 17ème année de détention, de 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, de 8% par an entre la 25ème et la 30ème année.

Plus-values immobilières : les nouvelles règles d’imposition

Après avoir découragé les propriétaires de biens immobiliers de céder leur bien par une réforme complexe et pénalisante, le gouvernement s’apprête à mettre en œuvre une nouvelle réforme qui, sans être plus lisible, s’avérerait plus avantageuse.

Première information essentielle : les résidences principales restent exonérées de l’impôt sur les plus-values.

Pour les autres immeubles (résidences secondaires, terrains à bâtir, immeubles de rapport…) les nouvelles règles s’appliqueraient aux cessions de biens intervenant à compter du 1er septembre 2013. Sans base légale officielle pour l’instant (ces règles devraient être consignées dans la prochaine Loi de Finances), la réforme est néanmoins applicable, l’administration l’ayant intégrée dans sa documentation officielle qui lui est opposable.

Une distinction est à établir selon la nature du bien cédé …

Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir

Ces biens se voient appliquer le régime qui existait jusqu’à aujourd’hui pour l’ensemble des plus-values immobilières. La plus-value taxable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Ce montant est ensuite réduit d’un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien (cf. tableau ci-après).
En clair, l’exonération totale est acquise au bout de 30 ans de détention. Une personne détenant un terrain depuis 15 ans bénéficie d’un abattement de 20% seulement. L’impôt sur la plus-value s’élève ensuite à 19% auxquels il faut ajouter 15,5% de contributions sociales soit au total 34,5%.

 

Attention, cet abattement pour durée de détention devrait être supprimé à compter de 2014

Plus-values immobilières sur les immeubles bâtis

Pour les immeubles bâtis, deux nouveautés sont à signaler :

Tout d’abord, le calcul de la plus-value imposable est désormais différent :

  • pour le calcul de l’impôt sur le revenu : l’exonération totale est acquise au bout de 22 ans contre 30 précédemment.  Le taux d’imposition de la plus-value nette reste quant à lui de 19%
  • pour le calcul des contributions sociales : l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 30 ans mais selon un rythme différent (moins avantageux) que celui qui existait dans le régime précédent. Le taux d’imposition aux contributions sociales de la plus-value nette reste de 15,5%.

Le tableau ci-après présente le taux d’abattement applicable selon la durée de détention.

Par ailleurs, les propriétaires de locaux d’habitation pourront bénéficier, à compter du 1er septembre 2013 et jusqu’au 31 août 2014 d’un abattement exceptionnel de 25% qui vient s’ajouter à l’abattement pour durée de détention.

 

 

Attention, la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 € existe toujours !
Une taxe spécifique est applicable depuis le 1er janvier 2013 aux plus-values sur ventes d’immeubles (sauf les terrains à bâtir qui en sont exonérés), lorsque la plus-value nette imposable (c’est-à-dire après l’abattement applicable pour l’impôt sur le revenu, évoqué ci-avant) est supérieure à 50.000 €. Le montant de cette taxe progresse de 2 à 6% par tranches de 50.000 € de plus-value supplémentaires (il est également prévu un mécanisme de lissage des effets de seuil).

Pour bien comprendre : un exemple récapitulatif …

Une personne est propriétaire d’une résidence secondaire acquise le 1er août 1998.
Elle cède ce bien le 15 septembre 2013, c’est-à-dire 15 années révolues après son acquisition.
Le prix de cession est de 650.000 €.
Le prix de revient est de 400.000 €.
La plus-value brute s’élève donc à 250.000€.

En matière d’impôt sur le revenu, cette personne bénéficie d’un abattement de 60% auquel s’ajoute 25% d’abattement exceptionnel soit une plus-value nette de :
250.000 € – 60% -25% = 75.000€
L’impôt sur le revenu au taux de 19% s’élève à  14.250 €.
En matière de contributions sociales, l’abattement pour durée de détention n’est que de 16,50%, mais le cédant bénéficie là aussi de l’abattement exceptionnel de 25% :
250.000 € – 16,5% – 25% = 156.562 €
Les contributions sociales, au taux de 15,5%, s’élèvent à 24.267 €.

A ces sommes s’ajoute la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000€ (ici 75.000 €) soit dans ce cas 2% de 75.000 € : 1.500€.

Soit une fiscalité globale de 14.250 + 24.267 € + 1.500 = 40.017 €.

Pour mémoire, si cette même personne avait cédé sa maison en 2012, elle n’aurait payé aucun impôt …

Si elle avait cédé avant le 1er septembre 2013, elle aurait dû acquitter un impôt total (impôt sur le revenu et contributions sociales) de 69.000 €.
Enfin, si la cession avait lieu après le 31 août 2014, le propriétaire ne bénéficierait plus de l’abattement complémentaire de 25%. Son imposition totale s’élèverait alors à 47.867 €.

La hausse des droits de mutation

Les droits de mutation applicables en cas d’achat de biens immobiliers augmentent à compter du 1er janvier mars 2014.

La taxe de 5,09 % actuellement en vigueur se compose de trois taux attribués à différents bénéficiaires :

  • 3,80 % pour le département,
  • 1,20 % pour la commune
  • le reste, reversé à l’État, couvre les frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % du droit départemental).

Selon la mesure qui figure dans le projet de loi de finances 2014, les départements ont le droit d’augmenter la part départementale des droits de mutation à titre onéreux de 0,70 point, le droit départemental passant ainsi de 3,80 % à 4,50 % en 2014 et 2015.

Le taux des droits d’enregistrement dus sur les transactions immobilières réglés par l’acheteur est ainsi relevé de 5,09 % à 5,80 %.

Il peut être rappelé que, depuis 2010, sont principalement concernés par cette taxe les achats d’immeubles dits « anciens », c’est-à-dire ceux qui sont vendus plus de cinq ans après leur achèvement.

Les immeubles neufs  (achevés depuis moins de cinq ans)  et les terrains à bâtir peuvent être soumis à la TVA si le vendeur est un assujetti.
Si la TVA  s’applique, les droits de mutation  (les 5,09% évoqués ci-dessus) sont réduits à 0,715% (sauf exceptions assez rares où le vendeur, assujetti à la TVA, opterait pour l’application de la TVA  et  des droits de mutation pour des raisons de récupération de TVA).

Ce taux réduit s’applique aussi si l’acheteur prend l’engagement de construire (cas d’un terrain à bâtir) ou de revendre, dans un certain délai.

Source : Communiqué de presse du 16 juillet 2013, service du Premier Ministre / Revue Fiduciaire