Permis de construire : l’assouplissement

Dans le prolongement des réflexions menées par le gouvernement sur la réforme de l’urbanisme, un décret du 5 décembre 2011 est venu simplifier les formalités à accomplir en vue de la construction d’une extension sur un immeuble existant. Le point sur cet assouplissement du permis de construire.Le décret du 05 décembre 2011 porte de 20 à 40 m² la surface hors œuvre brute (Shob) maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones U des communes couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, soumises à déclaration préalable.

Ainsi, dans les zones U, le dépôt d’une demande de permis de construire pour les extensions n’est désormais obligatoire qu’à partir de 40 m² de Shob.

Cependant, même si l’extension créée a une surface comprise entre 20 et 40 m², si elle a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil fixé par le code de l’urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte (actuellement 170 m²), une demande de permis de construire devra être déposée en mairie.

Source : FNAIM

Primo-accession : un coup de pouce aux jeunes ménages

Nombreux sont les Rétais aux revenus modestes qui décident de quitter l’île pour se loger sur le continent. S’il est difficile de trouver une location à prix modéré, il est quasi impossible de se porter acquéreur d’un bien immobilier sur l’île de Ré. Voici la réponse apportée par les collectivités territoriales sur le sujet : une opération lancée à La Flotte en direction des primo-accédants à la propriété.Les prix pratiqués ne permettaient à aucun de pouvoir acquérir une propriété sur l’île de Ré. Certains étaient même prêts à quitter l’île pour construire sur le continent. Le projet de lotissement Le Clos Bel-Air en ­primo-accession a littéralement changé la donne. Parmi la soixantaine de couples sélectionnés, candidats à la primo-accession dans le futur lotissement Le Clos de Bel-Air, sur la commune de La Flotte, vingt-trois jeunes ménages vont devenir propriétaires grâce à ce dispositif.

Le 17 novembre a lieu la réunion d’information. Sont présents : la mairie, les banques, des architectes et un représentant du CIL (organisme gestionnaire du 1% logement). L’objectif de la réunion est en fait la répartition des lots du terrain retenu pour l’opération et la présentation du projet. Au choix : des T4 et des T5 d’une superficie allant de plus de 90 m2 à 220 m2.

Le changement de la législation sur le prêt à taux zéro et le pass foncier bouscule tout. Il faut, dès lors, aller très vite. Chacun doit boucler son dossier dans les deux semaines qui suivent. Si certains savent constituer des dossiers de prêt pour les banques et rechercher des constructeurs et des architectes, d’autres piétinent un peu. Mais parmi tous les problèmes qu’ils ont pu rencontrer au cours de leurs démarches, ils ont toujours bénéficié du soutien sans faille de la mairie de La Flotte, comme des partenaires impliqués dans cette opération.

S’ils ont la maîtrise d’ouvrage de leur maison, celle-ci devra être conforme aux grandes lignes définies par la municipalité pour ce quartier. D’une part, toiture, tuiles, fenêtres, façade, couleurs des volets… devront être dans l’esprit des maisons de l’île de Ré. D’autre part, tous les primo-accédants de l’île de Ré ont pour obligation de construire au minimum sur la moitié de leur terrain. Enfin, toutes les maisons devront avoir un étage.

Source : Le Phare de Ré du 05 janvier 2011 – article rédigé par Florence Guilhem

Projet immobilier sur l’île de Ré : conseils pour convaincre votre banquier

En période de crise, les banques se révèlent particulièrement frileuses. En partenariat avec ORPI, le blog de l’immobilier sur l’île de Ré vous donne des conseils pour vous aider à les convaincre de financer votre projet immobilier sur l’île de Ré …
1. Constituez-vous un solide apport personnel
Même si cela semble une évidence, sachez que si vous avez déjà amassé un petit pécule, le montant à emprunter pour financer votre logement sera moins important. Et le banquier se sentira en plus grande sécurité. En effet, si la maison de l’île de Ré que vous convoitez vaut par exemple 230 000 euros et que vous disposez d’un apport personnel de 70 000 euros, soit 30 % de la valeur du bien, le banquier vous prêtera en toute confiance. Motif ? Tout simplement parce que s’il est amené à revendre votre bien pour se rembourser, il est quasi assuré de récupérer sa mise de départ. On comprend aisément pourquoi le montant de l’apport personnel est si important, tout particulièrement en phase de baisse des prix de la pierre. Résultat : alors qu’il y a quelques années certaines banques finançaient jusqu’à 100 % de la valeur d’un logement, elles exigent désormais un apport au moins équivalent à 10 % du prix d’achat, hors frais annexes (hypothèque, frais d’agence…). Ce qui semble tout à fait raisonnable.
Apport personnel : mode d’emploi
L’apport personnel peut provenir de différentes sources : de l’épargne économisée au fil des années, d’un prêt ou d’un don familial, voire du déblocage de l’épargne salariale. Certains prêts entrent aussi dans sa composition. C’est le cas du prêt à taux zéro plus (PTZ+), des prêts Action Logement, d’un plan (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL).

Le conseil d’ORPI : N’hésitez pas à solliciter toutes les sources d’apport personnel dont vous pouvez disposer.

2. Démontrez votre capacité d’épargne
Un crédit répond aux mêmes mécaniques qu’une épargne régulière. Pour rembourser un emprunt, vous devez en effet être capable, comme pour épargner, de prélever chaque mois une somme de votre budget. En conséquence, les banquiers apprécient particulièrement les emprunteurs capables de prouver leur capacité d’épargne sur la durée. Leur baromètre confiance grimpe d’ailleurs avec votre taux d’épargne.
Le conseil d’ORPI : Si vous faites l’effort de placer régulièrement votre argent sur un plan d’épargne logement (PEL), un plan d’épargne en actions (PEA) ou un contrat d’assurance-vie, informez en votre interlocuteur. La régularité de vos versements pèsera plus lourd que n’importe quel long discours pour emporter sa décision.

3. Allégez votre endettement au maximum
Une règle non écrite veut que l’on ne consacre pas plus de 30 % de ses revenus au remboursement d’un prêt. Bien sûr, tout dépend de vos revenus et de votre niveau de vie. Les ménages modestes qui finissent le mois avec difficulté ne devront pas s’endetter au-delà de 30 %. Dans leur cas, un taux de 25 % serait même préférable. Idem pour des emprunteurs plus aisés, mais dont les comptes virent en permanence au rouge. En revanche, un couple disposant de salaires confortables, et mettant de côté chaque mois 2 à 3 % de ses revenus, pourra flirter avec des taux d’endettement de 33 à 35 %.
Le conseil d’ORPI : Faites comme le banquier, calculez votre « reste à vivre » ! De quoi s’agit-il ? Au moment de vous accorder un prêt, il évalue la somme dont votre petite famille disposera pour vivre (alimentation, santé, factures, sorties…) une fois le ou les crédits payés. Et, comme on l’imagine, son avis sera d’autant plus favorable que votre reste à vivre sera important.

4. Emploi : prime à la stabilité
En ces temps de crise économique, les banquiers demandent des garanties encore plus importantes en matière d’emploi. En clair, pour décrocher un crédit, mieux vaut être fonctionnaire en poste depuis de nombreuses années dans la même administration que nouvel embauché dans une entreprise privée. De même, les intérimaires, les personnes en contrat précaire (CDD…), les entrepreneurs (artisan, commerçant, chef d’entreprise…) qui ne peuvent prétendre à l’assurance perte d’emploi auront moins de chances de convaincre le banquier de leur prêter de l’argent.
Le conseil d’ORPI : A défaut d’emploi stable, la caution d’un proche peut rassurer le banquier. Un engagement toutefois très lourd de conséquences, qu’on ne recommande donc qu’en cas d’absolue nécessité et pour des montants limités.

5. Soyez réaliste
Mettez le banquier dans votre poche en lui présentant une opération raisonnable. Exemple ? Si vous pouvez rembourser autour de 800 euros par mois, mieux vaut solliciter un prêt de 100 000 euros sur 18 ans que de 150 000 euros sur 30 ans !
Le conseil d’ORPI : Adaptez votre projet à vos moyens sans vous endetter sur une trop longue durée.

6. Bordez votre projet au maximum
Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, consacrez du temps à la constitution de votre dossier. Préparez scrupuleusement un tableau récapitulant vos ressources, vos dépenses ainsi que vos différents prêts en cours. Ensuite, calculez votre capacité d’endettement pour connaître le montant maximum que vous pouvez consacrer à l’achat de votre futur logement. Et listez tous les éventuels prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre (prêt à taux zéro plus, épargne logement, PAS, Action Logement…). Muni de ce dossier bien constitué, vous donnerez une image de sérieux et de rigueur, toujours plus rassurante pour le banquier.
Le conseil d’ORPI : Pour vous aider dans vos différents calculs ainsi que dans le choix des financements, sollicitez votre agence immobilière ORPI sur l’île de Ré.

Source : Emailing ORPI septembre 2011